市住建委發(fā)布《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》

為了加強本市住宅工程質(zhì)量管理，落實住宅工程參建各方主體質(zhì)量責(zé)任，提高住宅工程質(zhì)量總體水平，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理條例》《關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的通知》（建質(zhì)〔2009〕291號），結(jié)合本市住宅工程建設(shè)實際情況，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委制定《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。詳見↓

定義

??本《辦法》所稱住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱“分戶驗收”），是指建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各分項、分部工程驗收合格的基礎(chǔ)上，在住宅工程竣工驗收前，依據(jù)國家和本市有關(guān)工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件等，對每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗收，并出具驗收結(jié)論的活動。

適用范圍

??本市行政區(qū)域內(nèi)，新建、改建、擴(kuò)建住宅工程質(zhì)量分戶驗收及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本《辦法》。

管理部門職責(zé)分工

??市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委是本市住宅工程分戶驗收工作的行政管理部門，負(fù)責(zé)本市住宅工程分戶驗收的綜合監(jiān)督管理；區(qū)、特定區(qū)域管委會建設(shè)行政管理部門，按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)住宅工程分戶驗收監(jiān)督管理工作。有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu)根據(jù)職責(zé)分工，具體實施住宅工程分戶驗收日常監(jiān)督管理工作。

責(zé)任和義務(wù)

??建設(shè)單位作為住宅工程建設(shè)活動的總牽頭單位，應(yīng)當(dāng)依法對住宅工程質(zhì)量承擔(dān)全面責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅工程竣工驗收前，組織設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行分戶驗收。各單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗收職責(zé)，按本辦法及相關(guān)國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)組織分戶驗收，對分戶驗收的結(jié)論進(jìn)行簽認(rèn)，不得簡化分戶驗收程序。

??建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)單位成立分戶驗收工作組，實施分戶驗收工作。分戶驗收工作組應(yīng)包括下列人員：建設(shè)單位項目負(fù)責(zé)人、質(zhì)量總監(jiān)和專業(yè)技術(shù)人員，設(shè)計單位項目負(fù)責(zé)人，監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師和專業(yè)監(jiān)理工程師，施工總承包單位項目負(fù)責(zé)人、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)量員，分包單位項目負(fù)責(zé)人、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員；已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司工程部門負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)參與分戶驗收工作，驗收工作組應(yīng)按《住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作組成員表》要求建立。建設(shè)單位可委托相關(guān)咨詢機構(gòu)配合分戶驗收工作組開展技術(shù)檢查服務(wù)工作，但咨詢機構(gòu)的檢查結(jié)果不可替代驗收工作組的驗收結(jié)論。

??開展分戶驗收前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通知項目承保的質(zhì)量潛在缺陷保險公司，保險公司或其委托的風(fēng)險管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照分戶驗收要求對該項目進(jìn)行抽查，并出具分戶驗收風(fēng)險評估報告。

分戶驗收依據(jù)

??分戶驗收的依據(jù)為《上海市住宅工程套內(nèi)質(zhì)量驗收規(guī)范》（DG/TJ-2062）及國家和本市現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程，經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件以及有效的工程合同等。

分戶驗收內(nèi)容

??分戶驗收包括戶內(nèi)驗收和公共部位驗收。

??（一）戶內(nèi)驗收內(nèi)容包括：

??1.地面、墻面和頂棚質(zhì)量；

??2.門窗工程質(zhì)量；

??3.欄桿、護(hù)欄質(zhì)量；

??4.防水工程質(zhì)量；

??5.室內(nèi)主要空間尺寸；

??6.給水排水工程質(zhì)量；

??7.室內(nèi)電氣工程質(zhì)量；

??8.通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量；

??9.熱水與地暖工程質(zhì)量；

??10.按照有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，應(yīng)當(dāng)驗收的其他內(nèi)容。

??全裝修住宅工程戶內(nèi)驗收除上述項目外，還應(yīng)包括工程涉及的吊頂工程、輕質(zhì)隔墻工程、墻飾面工程、樓地面飾面工程、涂飾工程、細(xì)部工程、智能化工程等。

??戶內(nèi)驗收記錄按本辦法《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)）》要求填寫。

??（二）公共部位驗收主要內(nèi)容包括：

??外墻面施工質(zhì)量，樓（電）梯、通道、地下室等公用部分的安全和使用功能，戶外安裝工程、無障礙設(shè)施等。

??公共部位驗收記錄按本辦法《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（公共部位）》要求填寫。

分戶驗收啟動條件

??啟動分戶驗收應(yīng)具備以下條件：

??（一）已完成設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

??（二）主要功能項目的抽查結(jié)果均符合要求；

??（三）安全和功能的檢測資料完整，工程質(zhì)量控制資料完整，分戶驗收前應(yīng)完成的檢測項目清單詳見《住宅工程安全和功能性檢測匯總表》；

??（四）分部（子分部）、分項工程的質(zhì)量驗收均合格，且全裝修工序隱蔽驗收已留存影像資料；

??（五）根據(jù)《上海市住宅工程套內(nèi)質(zhì)量驗收規(guī)范》規(guī)定，完成裝修前分戶交接驗收，并留存基層的影像資料，驗收記錄按照本辦法《上海市住宅工程裝修前分戶交接驗收記錄》要求填寫；

??（六）室內(nèi)地面(全裝修在圖紙上)已標(biāo)識好暗埋水管的走向和室內(nèi)空間尺寸測量的指控點、線；配電控制箱內(nèi)電氣回路已標(biāo)識清晰；

??（七）建設(shè)過程中涉及的各等級質(zhì)量風(fēng)險全部整改完成，并取得保險公司或其委托的風(fēng)險管理機構(gòu)出具的分戶驗收風(fēng)險評估報告；

??（八）國家和本市建設(shè)行政管理部門規(guī)定的其他條件。

分戶驗收程序與相關(guān)要求

??（一）施工總承包單位向建設(shè)單位提出分戶驗收申請。

??（二）建設(shè)單位項目質(zhì)量總監(jiān)應(yīng)組織制定《住宅質(zhì)量分戶驗收方案》，并進(jìn)行技術(shù)交底。方案應(yīng)包括驗收單位各方職責(zé)和義務(wù)、驗收組成員分工、驗收依據(jù)、驗收內(nèi)容、檢查部位、檢查方法、儀器設(shè)備配置、不合格項的處理措施等內(nèi)容；方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)建設(shè)單位公司質(zhì)量負(fù)責(zé)人審核通過，并加蓋公章后實施。審核方案時，應(yīng)重點評估分戶驗收周期、投入人員數(shù)量與工程規(guī)模之間的匹配性。

??（三）實施現(xiàn)場分戶驗收。分戶驗收應(yīng)當(dāng)逐戶、逐間、逐段進(jìn)行，并對室內(nèi)凈距、凈高尺寸進(jìn)行檢驗，檢驗記錄按照本辦法《上海市住宅工程室內(nèi)凈距、凈高尺寸檢驗記錄》要求填寫，非全裝修住宅相關(guān)測量點標(biāo)識應(yīng)當(dāng)保留至工程竣工。發(fā)現(xiàn)工程存在觀感和使用功能等質(zhì)量問題無法通過驗收的，分戶驗收組應(yīng)當(dāng)通知施工單位進(jìn)行整改，整改后重新組織分戶驗收。

??（四）分戶驗收合格的，建設(shè)、施工、監(jiān)理、物業(yè)等單位應(yīng)按照規(guī)定在《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)）》等表格上簽字、蓋章確認(rèn)。其中施工單位項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師還應(yīng)當(dāng)加蓋個人執(zhí)業(yè)注冊章。對于重新組織分戶驗收的工程，應(yīng)留存其所有分戶驗收的記錄及整改復(fù)查記錄。

??（五）保險公司或其委托的風(fēng)險管理機構(gòu)在建設(shè)單位組織分戶驗收前，應(yīng)按照一定比例對分戶驗收情況進(jìn)行抽查，提出質(zhì)量風(fēng)險問題，待建設(shè)單位全部整改完成后出具分戶驗收風(fēng)險評估報告，報告應(yīng)當(dāng)明確分戶驗收抽查是否合格。抽查的比例要求如下：

??1.每個單位工程，每種房型至少參與一戶室內(nèi)凈高、室內(nèi)凈距的驗收；

??2.每個單位工程，除室內(nèi)空間尺寸以外的項目（含裝修前交接驗收）參與抽查的戶數(shù)不應(yīng)少于總戶數(shù)30%，其中頂層應(yīng)全數(shù)參與；

??3.每個單位工程，公共部位的抽查數(shù)量應(yīng)不少于30%的樓層，其中屋面、頂層及地下室應(yīng)全數(shù)檢查。

??（六）驗收工作組組長及副組長應(yīng)抽取一定的戶數(shù)親自進(jìn)行驗收，抽查數(shù)量：本次工程竣工驗收的每種戶型至少抽1戶，且總戶數(shù)不少于8戶；總戶數(shù)少于8戶的，全數(shù)檢查；其中頂層、底層至少各抽查2戶。

??（七）單位工程通過分戶驗收后，應(yīng)按本辦法《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表》要求填寫匯總信息。

分戶驗收資料

??分戶驗收資料應(yīng)整理、組卷，由建設(shè)、施工單位分別歸檔保存，存檔期限自工程竣工驗收合格之日起，不應(yīng)少于8年。分戶驗收資料應(yīng)包括以下內(nèi)容：

??（一）分戶驗收方案（含分戶驗收組成員組成）；

??（二）《上海市住宅工程室內(nèi)凈距、凈高尺寸檢驗記錄》；

??（三）對非全裝修、全裝修住宅工程，戶內(nèi)分戶驗收記錄分別包括：

??1.非全裝修住宅工程：《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)）》；

??2.全裝修住宅工程：

??（1）《上海市住宅工程裝修前分戶交接驗收記錄》；

??（2）交接驗收時基層的影像資料，至少應(yīng)包括樓地面、墻面、頂棚、廚房衛(wèi)生間陽臺等有水房間的防水面層等部位及蓄水試驗情況；

??（3）全裝修工序隱蔽驗收影像資料，至少應(yīng)包括地板安裝、吊頂安裝、輕質(zhì)隔墻、地暖敷設(shè)、門窗包邊塞縫等工序；

??（4）《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)）》；

??（四）《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（公共部位）》；

??（五）《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表》；

??（六）分戶驗收過程中的《整改通知單》及責(zé)任方的整改報告等其他分戶驗收資料。

資料報送與交付

??建設(shè)單位在分戶驗收全部完成后、組織“業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房”前應(yīng)當(dāng)：

??（一）將《住宅工程分戶驗收方案》《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表》《上海市住宅工程質(zhì)量投訴處理承諾書》等，報送負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，監(jiān)督機構(gòu)收到后應(yīng)對分戶驗收情況進(jìn)行抽查；

??（二）將《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)）》等分戶驗收數(shù)據(jù)在戶內(nèi)醒目位置公開。

??建設(shè)單位在辦理房屋交接書時，應(yīng)當(dāng)將《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)）》《上海市住宅工程質(zhì)量投訴處理承諾書》作為《上海市新建住宅質(zhì)量保證書》的附件，一同交給業(yè)主。

建筑銘牌

??住宅工程竣工驗收前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，在建筑物的明顯部位鑲刻《上海市（住宅工程）建筑銘牌》，接受社會監(jiān)督。銘牌保存年限應(yīng)為建筑物的設(shè)計使用年限。銘牌應(yīng)包括以下內(nèi)容：

??（一）工程名稱，開、竣工日期；

??（二）建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、質(zhì)量潛在缺陷保險公司全稱；

??（三）建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、質(zhì)量潛在缺陷保險項目負(fù)責(zé)人姓名。

監(jiān)督管理

??建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)加強對分戶驗收工作的監(jiān)督抽查，重點檢查分戶驗收程序的合規(guī)性，包括分戶驗收方案執(zhí)行情況、分戶驗收表及分戶驗收匯總表中簽字蓋章是否齊全、驗收組查出的質(zhì)量問題是否整改完畢等。

??監(jiān)督機構(gòu)接到建設(shè)單位報送的分戶驗收資料后，應(yīng)自行或購買服務(wù)抽查工程實體與分戶驗收記錄是否存在異常情況，實體抽查戶數(shù)不應(yīng)小于3戶，抽查部位應(yīng)包括頂層、底層及標(biāo)準(zhǔn)層。對于建設(shè)單位或項目負(fù)責(zé)人違反《上海市建設(shè)工程建設(shè)單位首要質(zhì)量責(zé)任管理規(guī)定》被黃牌警示的，應(yīng)加倍抽查。抽查結(jié)果不合格的，可視情況提高監(jiān)督抽查比例，責(zé)令重新組織分戶驗收和提高驗收組成員級別，驗收組組長由建設(shè)單位分管質(zhì)量的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，副組長分別由施工、監(jiān)理等單位分管質(zhì)量的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任。分戶驗收抽查不合格的，不得組織“業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房”。監(jiān)督機構(gòu)購買服務(wù)的費用應(yīng)該納入各級預(yù)算保障。

??各區(qū)建設(shè)管理部門應(yīng)將住宅工程質(zhì)量分戶驗收執(zhí)行情況納入“建設(shè)工程質(zhì)量安全巡查”的常態(tài)化檢查內(nèi)容。

??監(jiān)督機構(gòu)發(fā)現(xiàn)參建單位在分戶驗收過程中有弄虛作假、隱瞞相關(guān)事實，違反建設(shè)工程質(zhì)量驗收、管理有關(guān)規(guī)定等行為，或發(fā)現(xiàn)工程實體存在質(zhì)量問題的，應(yīng)采取相應(yīng)行政措施，責(zé)令限期改正。對于未按本規(guī)定組織分戶驗收，造成負(fù)面輿情或群體性事件的建設(shè)單位，應(yīng)將其違規(guī)行為同步移交房管部門處理。

解釋部門

??本《辦法》由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委負(fù)責(zé)解釋。

施行日期

??本《辦法》有效期為2024年4月15日至2029年4月14日。